Риски при покупке недвижимости в Испании: что проверить до сделки
Испания — популярное направление для покупки недвижимости. Но рынок имеет свои ловушки, о которых покупатели узнают уже после сделки. Разбираем главные риски и как от них защититься.
Риск 1. Скрытые долги и обременения
Самый распространённый риск. Долги бывают двух типов:
Зафиксированные в реестре — видны в Nota Simple
НЕ отражённые в реестре — проверяются отдельно
Nota Simple — обязательно заказывать свежую, за 24–48 часов до нотариуса. Ситуация меняется: утром может появиться новый арест.
Риск 2. Незаконные жильцы (Ocupas)
Окупасы — люди, занявшие чужое жильё без разрешения. Проблема особенно острая в Каталонии, Мадриде и курортных зонах.
Главная опасность: если вы купили квартиру с окупасами — выселить их через суд займёт от 1 до 2 лет. Полиция не вправе выселить их немедленно без судебного решения.
Как проверить
Риск 3. Арендаторы с действующим договором
Арендатор с легальным договором аренды — не окупас, но тоже проблема. По испанскому законодательству при смене владельца арендатор сохраняет право жить в квартире до конца срока договора (и всех автоматических продлений по LAU).
Что проверить
Риск 4. Незаконные перестройки и нарушения градостроительных норм
В Испании распространены самовольные перестройки — снесённые стены, пристройки, изменения планировки без разрешения. Новый владелец наследует эти нарушения и может получить предписание привести объект в соответствие — за свой счёт.
Что проверить
Риск 5. Продавец не единственный владелец
Бывает, что недвижимость принадлежит нескольким собственникам (наследство, развод, совместная покупка). Если хотя бы один из них не подпишет — сделка не состоится или будет оспорена.
Риск 6. Недвижимость под арестом или в процессе банкротства
Если продавец — юридическое лицо в стадии банкротства, или на объект наложен арест по долгам — сделка может быть оспорена после её совершения.
Как защитить себя
Юридическая проверка от Asesoria Taxpay
Мы проводим полную юридическую проверку объекта перед сделкой. Стоимость — от €1 000 (входит в сопровождение).
Получить консультациюRisks when buying property in Spain: what to check before the deal
Spain is a popular destination for property buyers. But the market has traps that buyers discover only after the deal. Here are the main risks and how to protect yourself.
Risk 1. Hidden debts and encumbrances
The most common risk. Debts come in two types:
Registered in the property register — visible in Nota Simple
NOT in the register — checked separately
Always order a fresh Nota Simple, 24–48 hours before the notary. The situation can change overnight — a new seizure can appear in the morning.
Risk 2. Squatters (Ocupas)
Squatters are people who have occupied someone else's property without permission. This is especially common in Catalonia, Madrid and tourist areas.
The main danger: if you buy a flat with squatters, evicting them through the courts can take 1–2 years. Police cannot evict them immediately without a court order.
How to check
Risk 3. Tenants with a valid rental agreement
A tenant with a legal rental contract is not a squatter, but still a problem. Under Spanish law, when the owner changes, the tenant retains the right to live in the flat until the end of the contract term (including automatic renewals under the LAU).
Risk 4. Illegal renovations and planning violations
Unauthorised renovations are common in Spain — removed walls, extensions, layout changes without a permit. The new owner inherits these violations and may receive a notice to bring the property into compliance — at their own expense.
Risk 5. The seller is not the sole owner
The property may belong to multiple owners (inheritance, divorce, joint purchase). If even one of them refuses to sign — the deal will fall through or be contested.
Risk 6. Property under seizure or in bankruptcy
If the seller is a company in bankruptcy proceedings, or the property has a debt-related seizure, the deal may be challenged after completion.
How to protect yourself
Legal property check from Asesoria Taxpay
We conduct a full legal property check before the deal. Price — from €1,000 (included in the full transaction support package).
Get a free consultationRiesgos al comprar una propiedad en España: qué comprobar antes de la operación
España es un destino popular para compradores de inmuebles. Pero el mercado tiene trampas que los compradores descubren solo después de firmar. Analizamos los principales riesgos y cómo protegerse.
Riesgo 1. Deudas ocultas y cargas
El riesgo más frecuente. Las deudas pueden ser de dos tipos:
Riesgo 2. Ocupas
Si compra un piso con ocupas, desalojarlos por la vía judicial puede llevar 1 a 2 años. Inspeccione el inmueble justo antes de la firma.
Riesgo 3. Arrendatarios con contrato vigente
El arrendatario conserva su derecho a permanecer en el inmueble hasta el fin del contrato aunque cambie el propietario (LAU). Solicite una copia del contrato y verifique su vigencia.
Riesgo 4. Obras ilegales
Las reformas sin licencia son frecuentes. El nuevo propietario hereda las infracciones urbanísticas. Compruebe la licencia de obra y el certificado de primera ocupación.
Riesgo 5. Varios propietarios
Si hay varios titulares (herencia, divorcio) y alguno no firma, la operación puede quedar nula. Revise la Nota Simple para conocer todos los titulares y sus participaciones.
Riesgo 6. Embargo o concurso de acreedores
Compruebe en la Nota Simple si hay embargos y en el Registro Mercantil si el vendedor (persona jurídica) está en concurso.
Revisión jurídica de Asesoria Taxpay
Realizamos una comprobación jurídica completa del inmueble antes de la operación. Precio — desde 1.000 € (incluido en el acompañamiento integral).
Solicitar consulta gratuita